מערכת טובה אינה רק מסך בחדר הבקרה. היא אוספת מידע מהמערכות השונות, מציגה את מצבן, מתריעה על תקלות ובחלק מהמקרים גם מפעילה ציוד באופן אוטומטי, בהתאם ללוחות זמנים, לערכים שנמדדו ולתרחישים שהוגדרו מראש.
ההבדל בין מערכת שמספקת ערך לבין מערכת שהופכת לעוד מחשב שאיש אינו משתמש בו אינו טמון רק בזהות היצרן. הוא מתחיל בהגדרת הדרישות, ממשיך בתמחור ובתיאום בין הספקים, ומגיע לשיאו בתכנות, בהרצה, במסירה ובחודשים הראשונים להפעלת הבניין.
אילו מערכות מחוברות לבקרת המבנה?
היקף הבקרה משתנה מפרויקט לפרויקט. לכן השאלה אינה רק אם קיימת מערכת BMS, אלא אילו מערכות מחוברות אליה, איזה מידע מתקבל מכל אחת מהן ואילו פעולות היא יכולה לבצע.
מיזוג אוויר ואוורור: צ’ילרים, משאבות חום, יחידות טיפול באוויר, מפוחים, מערכות VRF ומיזוג בשטחים הציבוריים. הבקרה יכולה להציג טמפרטורות, לחצים, מצב עבודה, שעות מנוע ותקלות, וכן לנהל התנעה, הדממה והחלפה בין ציוד תורן לציוד גיבוי.
אוורור חניונים: הפעלה וויסות של מפוחים בהתאם לחיישני CO או NO₂, הצגת תקלות וניהול לוחות זמנים. בתרחישי חירום קיימות לעיתים אינטגרציות עם גילוי אש ושחרור עשן, אך לוגיקת הבטיחות חייבת לפעול בהתאם לתכנון המאושר ולא להיות תלויה רק בתוכנת הניהול הכללית.
משאבות ומערכות מים: ניטור והפעלה של משאבות הגברת לחץ, סחרור, ניקוז וביוב; הצגת מפלסים וזיהוי הצפות. דרישה חשובה היא החלפה אוטומטית בין משאבה תורנית למשאבת גיבוי במקרה של תקלה או לאחר צבירת שעות עבודה.
חשמל ואנרגיה: מוני אנרגיה, לוחות חשמל, גנרטורים, מערכות החלפה אוטומטית בין מקורות הזנה, מערכות אל,פסק ולעיתים גם עמדות טעינה, מערכות סולאריות ואגירת אנרגיה. הבקרה יכולה לזהות חריגות, לשמור היסטוריית צריכה ולסייע בניהול עומסים.
תאורת שטחים משותפים: ניהול תאורת לובי, מסדרונות, חניונים ושטחי חוץ לפי לוחות זמנים, חיישני נוכחות, שעונים אסטרונומיים ומדידת אור טבעי.
מעליות ומערכות נוספות: בדרך כלל מתקבלים מהמעליות חיוויי מצב ותקלה, ללא שליטה ישירה בפעולת המעלית. ניתן לקבל מידע גם משערים, מחסומים, בקרת כניסה, אינטרקום, השקיה ומערכות בטיחות.
מפרטים ציבוריים בישראל כוללים חיבור של מיזוג, חשמל, תאורה, משאבות ומערכות אלקטרו,מכניות נוספות לבקרת מבנה מרכזית.
לא מספיק לכתוב במפרט “חיבור ל,BMS”
מאחורי כל חיישן, תקלה או פקודה קיימת נקודת בקרה. רשימת ה,I/O הכניסות והיציאות של המערכת היא בסיס מרכזי לתכנון ולתמחור, אבל ספירת הנקודות לבדה אינה מספיקה.
צריך לבדוק:
אילו נקודות מחוברות בחיווט ישיר ואילו מתקבלות בתקשורת. האם המחיר כולל חיישנים, בקרים, ארונות וכבילה. מי מספק את שערי התקשורת ואת רישיונות התוכנה. אילו גרפים, דוחות, התראות והיסטוריית נתונים נכללים. האם ניתן לייצא מידע ולהוסיף מערכות בעתיד. מה קורה במקרה של נפילת שרת, אינטרנט או תקשורת. מי מקבל סיסמאות מנהל, גיבויים וקובצי מקור. מי אחראי לכל אינטגרציה ולבדיקתה.
שתי הצעות מחיר יכולות להציג אותו מספר נקודות, אך לכלול בפועל ציוד, תוכנה, אינטגרציות ושירות שונים לחלוטין.
פרוטוקולים פתוחים דוגמת BACnet נועדו לאפשר לציוד של יצרנים שונים להחליף מידע. עם זאת, גם כאשר המונח “BACnet” מופיע במפרט, צריך לבדוק אילו נתונים ופקודות באמת חשופים, מי מספק את הממשק והאם כל עלויות החיבור נכללו בהצעה.
הטכנולוגיה משתנה בזמן שהבניין נבנה
פרויקט בנייה עשוי להימשך מספר שנים. במהלך התקופה הזו מופיעים חיישנים חדשים, פתרונות אלחוטיים, מערכות ענן, כלי ניתוח אוטומטיים ותוכנות לאיתור תקלות.
חלק מהפתרונות יכולים לצמצם כבילה, לקצר התקנות ולאפשר חיבור של נקודות שבעבר היה יקר או מורכב לחבר. פתרונות אחרים מאפשרים ניטור מרחוק, תחזוקה המבוססת על מצב הציוד וזיהוי מוקדם של תקלה לפני השבתת המערכת.
מחקרים במבנים מסחריים מצאו שמערכות ניתוח מידע ואיתור תקלות יכולות לייצר חיסכון כאשר הנתונים מובילים לפעולות תיקון. אין בכך הבטחה לחיסכון בשיעור מסוים בפרויקט מגורים, אבל הדבר ממחיש את הערך האפשרי של ניהול מבוסס מידע.
עם זאת, “אלחוטי” או “ענן” אינם חיסכון אוטומטי. צריך לבדוק קליטה, אבטחת מידע, סוללות, עלויות רישוי, תלות בחיבור לאינטרנט וזמינות השירות לאורך שנים.
לכן פתרון שהיה הגיוני בעת כתיבת המפרט אינו בהכרח הפתרון המתאים או הכלכלי ביותר כאשר הפרויקט מגיע לביצוע. מנגד, החלפת טכנולוגיה מאוחרת ללא בדיקה מסודרת עלולה לפגוע באמינות, ליצור חוסר תאימות ולהעביר עלויות משלב ההקמה לשלב התחזוקה.
מתי מתבצעת הרצת המערכת?
אין מועד או משך סטטוטורי אחיד להרצת מערכת BMS. תהליך ההפעלה והקבלה צריך להיות מוגדר במפרט ולהתבצע במספר שכבות:
בדיקת הציוד והתכנון: התאמה בין הציוד, רשימת הנקודות, תרשימי המערכת, לוגיקת ההפעלה והמפרט המאושר.
בדיקת נקודה,נקודה: בדיקת כל חיישן, חיווי ופקודה, כדי לוודא שהמידע מהשטח מגיע למקום הנכון ושהפקודה מפעילה את הציוד המתאים.
בדיקת לוגיקת ההפעלה: הדמיית מצבים כמו תקלה במשאבה, עליית מפלס, חריגה בטמפרטורה, נפילת תקשורת או מעבר לציוד גיבוי.
בדיקת האינטגרציות: בדיקה משותפת של קבלן הבקרה וספקי המיזוג, החשמל, המעליות, המשאבות ומערכות הבטיחות.
תקופת יציבות ובדיקות קבלה: הפעלת המערכת לאורך התקופה שהוגדרה במפרט, רישום התקלות, תיקונן וביצוע בדיקות חוזרות לפני המסירה.
בדיקה לאחר האכלוס ובתנאים עונתיים: בדיקה חוזרת כאשר הבניין פעיל, וכן בתנאי קיץ וחורף.
לא מספיק לבדוק שהמשאבה או המפוח נדלקים. צריך לדמות תקלה ולוודא שציוד הגיבוי מופעל, שההתראה מגיעה לגורם הנכון, שהאירוע נרשם ושניתן להבין מהמסך מה קרה בשטח.
מה קורה בתקופת הבדק?
לפי חוק המכר (דירות), תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה ונמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי. לאחר סיום תקופת הבדק הרלוונטית מתחילה תקופת אחריות נוספת של שלוש שנים.
לדוגמה:
כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים, תקופת בדק של שלוש שנים. ליקויים מסוימים במערכות חשמל, תאורה ותקשורת שבפיתוח החצר, שלוש שנים. כשל במערכות צנרת, ארבע שנים. אי התאמה אחרת שאינה מסווגת בנפרד, שנה אחת.
בתקופת הבדק על המוכר לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח שהוא נגרם באשמת הרוכש. בתקופת האחריות הרוכש נדרש להראות שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
החובה לפי החוק חלה כלפי הרוכש על המוכר, שבדרך כלל הוא היזם. חלוקת האחריות בין היזם, הקבלן הראשי, קבלן הבקרה וספקי הציוד נקבעת גם בהסכמים ביניהם.
מערכת ה,BMS אינה מסווגת בחוק כמוצר אחד בעל תקופת בדק אחידה. הסיווג עשוי להשתנות בין התוכנה, הבקרים, החיישנים, הכבילה, הציוד המכני ואופי התקלה. לכן חשוב להגדיר בחוזה את האחריות לכל רכיב, את זמני התגובה, את עדכוני התוכנה ואת השירות לאחר המסירה.
המבחן האמיתי מתחיל לאחר האכלוס
מערכת הבקרה מותקנת ומתוכנתת בשלבים מאוחרים של הפרויקט, אף שהיא תלויה כמעט בכל יתר המערכות. לאחר כניסת הדיירים מתחילים להופיע עומסי מים, חשמל, מעליות, חניונים ומיזוג שלא תמיד ניתן היה לדמות בבניין ריק.
זה השלב שבו מתגלים “חבלי הלידה”: חיישן המציג ערך שגוי, משאבת גיבוי שאינה נכנסת לעבודה, התראה שאינה מגיעה ליעדה, לוח זמנים שאינו מתאים לשימוש האמיתי או מסך המציג שהכול תקין אף שהציוד בשטח אינו פועל.
חברת הניהול ונציגות הדיירים צריכות לקבל תוכניות עדות, רשימת נקודות מעודכנת, גיבוי תוכנה, הרשאות, רישיונות, הוראות תחזוקה, רשימת ספקים והדרכה מעשית. ללא המידע הזה, הבניין עלול להישאר תלוי בגורם היחיד שיודע כיצד המערכת נבנתה.
המלצות מעשיות לקבלן וליזם
כדי שמערכת בקרת המבנה תהפוך לכלי תפעולי אמיתי ולא רק לסעיף במפרט, מומלץ:
להגדיר במדויק אילו מערכות, נקודות, חיוויים, פקודות ותרחישים נכללים. לבחון מחדש את המפרט לפני היציאה למכרז ולפני הביצוע, במיוחד אם חלפו מספר שנים ממועד התכנון. להכין כתב כמויות ורשימת I/O המאפשרים לקבל הצעות הניתנות להשוואה. לדרוש הפרדה בין עלויות חומרה, תוכנה, כבילה, אינטגרציות, רישיונות, הרצה והדרכה. להגדיר מי אחראי לכל ממשק בין קבלן הבקרה לבין יתר ספקי המערכות. לבחון שימוש בפרוטוקולים פתוחים ולהימנע, ככל האפשר, מתלות מוחלטת בספק יחיד. לקבוע מראש תהליך הרצה הכולל בדיקת נקודה,נקודה, הדמיית תקלות, תרחישי גיבוי, אינטגרציות ותקופת יציבות. לאשר את המערכת רק לאחר קבלת תוכניות As-Made, רשימת נקודות, גיבויים, הרשאות, רישיונות ואחריות כתובה. לשלב את חברת הניהול לפני האכלוס ולוודא שאנשיה מקבלים הדרכה מעשית. לקבוע בדיקה חוזרת לאחר כניסת הדיירים ובמהלך שנת הפעילות הראשונה. לנהל מעקב מרכזי אחר תקלות, זמני תגובה ותיקונים לאורך תקופות הבדק והאחריות.
ומעל הכול, מומלץ למנות גורם מקצועי שילווה את מערכת הבקרה מטעם היזם, יבחן את התמחור והחלופות, ירכז את הממשקים ויוודא שמה שנכתב, מה שהוזמן, מה שהותקן ומה שנמסר הם אכן אותו הדבר.
לא במקום יועץ המערכות, המתכנן או קבלן הבקרה, אלא כעין מקצועית נוספת השומרת על האינטרסים של הפרויקט, היזם והדיירים שיצטרכו לחיות עם המערכת לאורך שנים.
כמו בחשמל חכם, גם בבקרת מבנה המוצר אינו מסתיים ביום ההתקנה. למעשה, רק אז מתחילים החיים האמיתיים שלו ורק אז מתבררת איכות התהליך שקדם לו.
את המאמר כתב גיא דייב רוס, יו"ר איגוד החשמל החכם בישראל ויועץ חשמל חכם לפרויקטים.
R.P.S.S רוס, ניהול פתרונות מקצועיים לחשמל חכם בפרויקטים ייעוץ | מכרזים | פיקוח | ביצוע | ניהול | שירות ואחריות מערכות חכמות מנוהלות נכון מההתחלה ועד המסירה. כתובת מקצועית אחת מול כלל הספקים ובכל שלבי הפרויקט. לטופס אונליין להגשת פרויקט למכרז פשוט לחצו כאן
התייעצות על פרויקט